LPPPL: une loi pour lutter contre la pénurie de logements

Vaud: un canton frappé par un manque de logements

*Logements vacants: logements ou maisons individuelles (meublés ou non) qui, à la date du relevé, sont inoccupés mais habitables et qui sont proposés à la location durable (3 mois au moins) ou à la vente.
Avec 0,46% de logements vacants, l’agglomération de Lausanne a le taux le plus faible de logements vacants de toute la Suisse. Il faudrait 1,5% de taux de logements vacants pour atteindre un équilibre acceptable.

Depuis plus de 15 ans, le canton de Vaud subit une forte pénurie de logements. La conséquence?  Une augmentation conséquente des loyers des appartements locatifs. Cette hausse oblige de nombreuses personnes à éloigner leur domicile de leur lieu de travail, de leurs centres d’intérêts ou les empêche de se loger conformément à leurs besoins et revenus. La LPPPL propose de nouveaux outils pour les principaux acteurs: les communes et les investisseurs privés.

Le but de la nouvelle loi? De nouveaux logements à loyers abordables

Dans le district de l’Ouest lausannois Le prix des appartements a augmenté de 65% depuis 2007.

La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL ou L3PL) vise à soutenir la construction de nouveaux logements qui correspondent aux besoins de la population (promotion du parc locatif) et à conserver sur le marché des logements loués à des loyers appropriés (préservation du parc locatif). En bref, elle cherche à assurer une offre équilibrée de logements adaptés aux besoins et aux moyens de la population.

Les loyers de la région lémanique ont plus que doublé en vingt ans

Évolution des prix de l’offre des logements locatifs en Suisse depuis 1996 (source: Office fédéral du logement et Wüest Partner).
Graphique comparant l'évolution des prix de l'offre des logements locatifs de 1996 à 2016 dans la région lémanique, le Sud Ouest, la Suisse centrale, Zurich, Berne, le Nord-ouest et la Suisse orientale

Comment ça marche?

Des logements à loyer abordable et d'utilité publique

La LPPPL introduit une nouvelle catégorie d’habitations: les logements à loyer abordable (LLA). Ouverts à l’ensemble de la population, les LLA ont des loyers plafonnés à un niveau accessible pour la majorité, ne nécessitent pas de subventions publiques et assurent un rendement raisonnable pour l’investisseur. La LPPPL encourage également la construction des autres logements d’utilité publique (LUP) que sont les logements protégés (pour les aînés), les logements pour étudiants et les subventionnés.

L'implication des communes

Ainsi, les communes pourront introduire un quota de LUP dans les nouveaux plans d’affectation. Les propriétaires qui décideront d’en créer sur leur parcelle (déjà légalisée) se verront accorder un bonus de surface constructible de 10% pour autant qu’ils prévoient de construire au minimum 15% de LUP. Cette mesure aurait permis la construction de 2200 logements supplémentaires ces cinq dernières années, soit suffisamment pour loger un nombre d’habitants similaire à celui de la commune d’Echallens, par exemple.

Un droit de préemption au prix du marché et avec des critères délimités

Les communes pourront en outre, lors d'une vente d’une parcelle, exercer un droit de préemption au prix du marché et ainsi réaliser à court terme des LUP. Ce droit, cadré, n'est notamment pas applicable si la vente concerne une PPE ou une copropriété, si elle touche un terrain agricole, forestier ou intermédiaire ou encore si elle s’effectue pour une parcelle inférieure à 1500m2 en dehors de villes centres. Elle n’est pas applicable non plus dans les districts hors pénurie (comme Aigle par exemple). De plus, le droit de préemption ne peut pas être utilisé si la vente se fait au sein du cercle familial proche. Ainsi, en 2015, moins de 15% des actes de ventes effectués sur le canton auraient pu faire l’objet d’un acte de préemption.

Une procédure clarifiée

La LPPPL reprend, fusionne et simplifie deux lois existantes (LDTR et LAAL). Elle veille à maintenir les logements faisant l’objet de transformations ou de rénovations dans une catégorie répondant aux besoins de la population. Elle empêche ainsi les loyers d’augmenter de manière disproportionnée, tout en reconnaissant les travaux pour motifs d'intérêt général, de sécurité et de salubrité. Enfin, la LPPPL encourage les interventions qui permettraient d’obtenir des économies d’énergie.

Des logements pour toutes les catégories de la population

La LPPPL agit à la fois sur la préservation et la promotion du parc locatif.

Mesures pour la promotion et la préservation du parc locatif (liste des mesures reprise de la brochure de votation).

Associant les acteurs publics et privés, la LPPPL vise à lutter efficacement contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière.

Une panoplie d'outils pour des logements abordables

Communes et investisseurs disposeront d’une panoplie d’outils pour offrir des logements abordables. Qui sera concerné? Les familles, la jeune génération et les personnes âgées désireuses de loger dans la région de leur choix.

Brochure de votation

Foire aux questions

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Pourquoi faut-il une nouvelle loi?

La LPPPL ou L3PL est une nouvelle loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL). Elle a  été proposée par le Conseil d’Etat et acceptée par le Grand Conseil. C’est  un contreprojet  à l’initiative de l’Asloca-Vaud «Stop  à  la  pénurie  de  logement» d’août 2011. Le Conseil d’État a en effet considéré que l’initiative était excessive et incomplète.

Pourquoi devons-nous voter?

Après une large consultation, le Conseil d’État a décidé de proposer la LPPPL au Grand Conseil, qui l’a acceptée. L’Asloca-Vaud a dès lors décidé de retirer son initiative et s’est ralliée à la proposition du gouvernement et du parlement. En revanche, un référendum contre la LPPPL, soutenu par les milieux immobiliers, a abouti avec 14 535 signatures valables. C’est la raison pour laquelle nous devons voter le 12 février prochain.

A quoi sert cette nouvelle loi?

Il s’agit d’offrir de nouveaux outils aux principaux acteurs du marché du logement: les communes et les investisseurs privés. Le but est la création de nouveaux logements à loyers abordables. Notre canton manque cruellement de nouveaux logements correspondant aux moyens et aux besoins de la majorité de la population : les familles, les jeunes et les aînés.

Quels sont les nouveaux outils proposés?

La LPPPL prévoit essentiellement quatre nouveaux outils

  • La création d’une nouvelle catégorie de logement d’utilité publique (les logements à loyer abordable sans subvention)
  • Un système de quota, qu’une commune peut utiliser pour déterminer le nombre de logements d’utilité publique qu’elle souhaite construire sur son territoire
  • Un système de bonus, qui permet à un propriétaire de construire 10 % de logements supplémentaires, pour autant qu’il ait réalisé au moins 15 % de logements d’utilité publique
  • Le droit de préemption. En cas de pénurie, lors de la vente de parcelles, les communes peuvent à certaines conditions les acquérir en priorité en se substituant à l'acheteur, mais aux conditions prévues par l'acte de vente, afin d’y réaliser des logements d’utilité publique.
C’est quoi un loyer abordable. C’est combien?

C’est environ 1500 fr. par mois charges non comprises pour un 3 pièces de 75 m2 à Lausanne. Il s’agit bien entendu d’un exemple. Le montant des loyers dépendra cependant des critères finaux de taille et de prix choisis par le Conseil d’Etat dans le règlement d’application de la LPPPL et dépendra également de la région du canton.

C’est quoi le droit de préemption?

Le droit de préemption (art. 31-38 de la LPPPL) permet aux communes d’acheter de manière prioritaire un terrain (bâti ou non bâti) si ce dernier est mis en vente. Il ne s’agit aucunement d’une expropriation, mais bien d’un achat respectant les conditions fixées entre le vendeur et l'acheteur initialement prévu. Cet achat par une commune ne  permet que la réalisation exclusive de logements d’utilité publique à court terme.

Le droit de préemption concerne-t-il tous les terrains et bien immobiliers?

Les PPE, les copropriétés ainsi que tous les terrains en zone agricole, forestière ou intermédiaire ne sont pas concernés par le droit de préemption. De plus, il ne peut être utilisé que dans des districts en situation de pénurie, ce qui n’est par exemple plus le cas pour celui d’Aigle. Il ne concerne pas non plus les parcelles inférieures à 1500 m2 en dehors des communes centres.

Je suis propriétaire d’un terrain, est-ce qu’on pourra me l’enlever avec le droit de préemption?

Le droit de préemption ne peut intervenir qu’en cas de vente décidée librement par le propriétaire du terrain. Il ne s’agit pas d’une expropriation. L’achat par les autorités publiques, si elles décidaient d’utiliser le droit de préemption, se ferait au prix fixé par le propriétaire actuel du terrain.

Est-ce qu’une commune peut priver ma famille et mes héritiers de leur bien immobilier?

Une commune ne peut pas exercer son droit de préemption lors d’une vente à un membre de la famille proche, à savoir à ses descendants, ses pères et mères, ses frères et sœurs, ses demi-frères et demi-sœurs, son conjoint, son partenaire enregistré ou son concubin. L'acquisition par le droit de succession n’est pas touchée par le droit de préemption.

Il manque beaucoup de logements, combien cette loi permettra d’en construire?

22'000 logements ont été construits ces cinq dernières années dans le canton. Si la LPPPL avaient été en vigueur, 2200 logements supplémentaires auraient potentiellement pu être construits grâce au système de bonus prévu dans la loi (voir Quels sont les outils proposés?). Cela aurait suffi par exemple à loger un nombre d’habitants équivalent à celui de la commune d’Echallens.

La LPPPL ne va-t-elle favoriser la création que d’une catégorie de logement?

La loi vise en priorité à s’assurer qu’en cas de pénurie, comme c’est le cas dans le canton depuis de nombreuses années, les loyers restent accessibles financièrement pour une large majorité de la population. Cela étant, la LPPPL prévoit un système de bonus qui permet au propriétaire, qui réaliserait au moins 15% de logements d’utilité publique, de bénéficier de 10% de surface constructible supplémentaire. Ainsi, tout en s’assurant que des logements à loyers raisonnables soient construits, cela entraînera la construction de logements supplémentaires, quelle qu’en soit la catégorie.

Je suis municipal d’une commune, est-ce que je serai obligé de réserver des terrains pour des logements d’utilité publique?

Un municipal n’aura aucune obligation de réserver des terrains pour des logements d’utilité publique. La LPPPL met à disposition des communes des outils. Libre à elles de les utiliser ou non, selon l’analyse de leurs besoins. Une commune pourra cependant, grâce à la LPPPL, agir plus facilement pour s’assurer que les logements construits puissent répondre aux besoins de sa population.

Je paie 2500 fr. de loyer pour un 3 pièces à Lausanne, est-ce que cela veut dire que mon loyer va baisser?

Les logements à loyers abordables constituent une nouveauté de la LPPPL. Les logements déjà construits ne sont donc pas concernés par ces dispositions. En revanche, la LPPPL protège les locataires contre des hausses de loyers abusives qui pourraient être effectuées à la suite de travaux sur un immeuble.

C’est quoi un LUP?

Un LUP, c’est un logement d’utilité publique. Il existe à ce jour trois types de LUP:

  • Les logements pour étudiants
  • Les logements à loyer modéré (logements subventionnés)
  • Les logements protégés (pour les personnes âgées)

La LPPPL introduit une nouvelle catégorie de LUP, les logements à loyer abordable non subventionné (LLA) (destinés principalement à la classe moyenne).

Je suis propriétaire: est-ce que je pourrai encore rénover facilement ma maison?

Pour les rénovations, La LPPPL ne concerne pas les maisons individuelles. Il est ainsi parfaitement possible de rénover facilement sa maison, que ce soit pour de l’entretien ou pour des améliorations énergétiques. En revanche, la LPPPL vise la préservation du parc locatif. Elle veille donc à maintenir les logements faisant l’objet de transformations ou de rénovations dans une catégorie de prix répondant aux besoins de la population. Elle empêche ainsi les loyers d’augmenter de manière disproportionnée dans les districts à pénurie, tout en reconnaissant les travaux pour motifs d’intérêts généraux. Enfin, la LPPPL facilite les interventions qui permettraient d’obtenir des économies d’énergie.

Quels sont les arguments des opposants à la loi?

L'avis du comité référendaire est disponible à la page 10 de la brochure de vote.

Davantage d'informations sur le site www.penurie-logement-non.ch

La question à laquelle vous devez répondre le 12.02.2017

Acceptez-vous la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL)?