Donation mixte

Afin de permettre une meilleure compréhension de la problématique que pose la donation mixte, un bref survol des points suivants est nécessaire, à savoir :

• Qu'est-ce qu'une donation ?
• Qu'est-ce qu'une donation mixte ?
• Comment l'impôt sur les gains immobiliers, dans le cadre d'une donation mixte, est-il prélevé ?

Selon le droit fiscal, la donation est une attribution, à titre gratuit, procédant d’une intention libérale.

Tout acte qui procure un avantage patrimonial est un acte d’attribution. Cet avantage peut consister en un enrichissement positif ou dans l’économie d’une dépense. La gratuité implique l’absence de contre-prestation de la part du bénéficiaire et d’obligation préexistante entre donateur et donataire.

Agit avec intention libérale (animus donandi) celui qui a conscience et volonté de procurer gratuitement un avantage patrimonial à autrui.

Pour savoir si l’on est en présence d’une donation simple avec ou sans charges et/ou reprise de dettes, d’une donation mixte ou d’une vente, il faut tenir compte de l’ensemble des circonstances. La volonté interne des parties doit ressortir de circonstances reconnaissables pour les tiers (l’intitulé de l’acte ne constitue qu’un indice).

Les simples donations avec charges et reprises de dettes et les ventes à des prix n’atteignant par la valeur vénale maximale ne sont en principe pas visées.

Lorsque l’acte est intitulé donation, le paiement en espèces du donataire au donateur constitue l’indice d’une donation mixte.

La part onéreuse de la donation mixte est soumise à l’impôt sur les gains immobiliers.

Le législateur a abordé la donation mixte, en tant que vente immobilière en dessous de la valeur vénale, en considérant d’une part que la différence entre le prix convenu et la valeur réelle, en faveur de l’acheteur, doit être assimilée à une donation en faveur de celui-ci. Pour le surplus, la part onéreuse de la donation mixte est soumise à l’impôt sur les gains immobiliers.

Il est souvent invoqué par les contribuables que le prix de vente obtenu ou fixé entre parties, est inférieur au prix d’acquisition et/ou à l’estimation fiscale de l’objet du transfert. Toutefois, dans la mesure où l’on est en présence d’un contrat mixte dont seule la partie onéreuse est soumise à l’impôt sur les gains immobiliers, il se justifie de prendre en considération le prix d’acquisition et/ou l’estimation fiscale dans une proportion équivalente à la partie onéreuse déterminée par l’autorité fiscale.

En dernier lieu, la taxation qui conduit à prélever un impôt selon les articles 61 et suivants LI sur la partie onéreuse de l’acte permet de tenir compte des caractéristiques spécifiques de la donation mixte en cas d’aliénation ultérieure de l’objet transféré.