Succession agricoles
En bref
La loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR)
La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) ainsi que la loi vaudoise d'application du 13 septembre 1993 (LVDFR) régissent désormais les transmissions familiales, les transactions foncières, les inscriptions de charges hypothécaires, ainsi que les partages matériels et les morcellements qui portent sur des biens-fonds agricoles.
Accès au texte de la loi
Terminologie en matière d'immeuble agricole
Immeuble agricole (article 6 LDFR)
L'immeuble agricole (parcelle) est un bien-fonds approprié à un usage agricole ou horticole.
Entreprise agricole (article 7 LDFR)
L'entreprise agricole (domaine) est une unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles, qui sert à la production agricole ou horticole et qui exige au moins la moitié des forces de travail d'une famille paysanne, soit en moyenne 2100 heures par année selon certaines estimations.
Exploitant à titre personnel et capacité d'exploiter soi-même (article 9 LDFR)
L'exploitant à titre personnel est celui qui cultive lui-même les terres agricoles et dirige personnellement l'entreprise agricole.
La personne capable d'exploiter personnellement doit avoir les aptitudes usuellement requises pour gérer un domaine agricole.
Valeur de rendement (article 10 LDFR)
La valeur de rendement équivaut à la capitalisation du revenu d'une entreprise ou d'un immeuble agricoles exploités normalement, calculée sur la base du taux moyen d'intérêt des hypothèques de 1er rang. Le revenu pris en compte correspond à la rente estimée du capital immobilier après répartition du revenu agricole entre les facteurs de production, travail et capital.
La détermination de cette valeur se fait sur la base du guide fédéral pour l'estimation de la valeur de rendement.
L'attribution successorale d'un domaine agricole (article 11 et suivants, LDFR)
Tout héritier peut demander l'attribution, à la valeur de rendement, d'un domaine agricole compris dans une succession s'il veut l'exploiter lui-même et en paraît capable.
Il peut, dans le même temps, demander l'attribution, à la valeur d'usage, des biens meubles (bétail et chédail) servant à l'exploitation et, cas échéant, l'attribution, à la valeur vénale, d'une entreprise accessoire étroitement liée à l'entreprise agricole.
Si aucun héritier ne fait usage de cette possibilité, tout héritier réservataire (conjoint, descendant, père et mère) peut demander l'attribution du domaine à la valeur vénale.
Ces dispositions sont aussi valables pour les parts de copropriété ou de propriété commune (plusieurs propriétaires) qui existent sur une entreprise agricole.
Le conjoint survivant qui n'obtient pas l'attribution du domaine peut exiger un droit d'habitation ou un usufruit sur un logement, dans la mesure où cela est possible. Le défunt ne peut pas constituer valablement, par testament par exemple, un usufruit sur toute l'entreprise agricole en faveur du conjoint survivant non exploitant si, lors du partage, un héritier réservataire demande l'attribution en vue d'exploiter personnellement.
Le droit au gain des cohéritiers (articles 28 et suivants LDFR)
Si une entreprise ou un immeuble agricoles ont été attribués à une valeur inférieure à la valeur vénale, tout cohéritier a droit à une part du gain proportionnelle à sa part de l'héritage en cas d'aliénation dans les 25 ans suivant l'attribution. Il y a aliénation dans les cas de vente, d'expropriation, de désaffection (changement d'utilisation à des fins non agricoles) ou de classement en zone à bâtir (sauf si l'immeuble classé reste soumis au droit foncier rural).
Le gain est égal à la différence entre la valeur de reprise et le prix de vente (ou la valeur vénale présumée en cas de changement d'affectation).
Le vendeur peut déduire du prix de vente les dépenses effectuées ayant amené une plus-value.
Le vendeur peut également déduire du prix de vente les montants payés pour acquérir en Suisse des objets de même rendement en remplacement de ceux qu'il vend, pour autant que ces acquisitions aient lieu dans les deux ans avant ou après la vente, ou avant les cinq ans suivant l'expropriation. Les cohéritiers conservent leur droit au gain sur les objets ainsi acquis en remploi.
En outre le vendeur peut déduire du prix de vente le prix des constructions édifiées en remploi, ainsi que le montant des réparations nécessaires de bâtiments ou d'installations agricoles restant sa propriété et provenant de la même succession, sur la base d'un montant évalué au moment de la vente ou en fonction des dépenses effectuées dans les cinq ans avant la vente.
Enfin il peut encore déduire du gain obtenu 2% pour chaque année pendant laquelle il a été propriétaire ou, si cela l'avantage, augmenter le prix de reprise effectif du taux dont la valeur de rendement a augmenté depuis l'acquisition.
En garantie de son droit au gain, tout cohéritier peut exiger la constitution d'un gage immobilier sur le domaine ou les parcelles attribuées dans le partage successoral. Il peut faire annoter au registre foncier une inscription provisoire, sans le montant du gage, et dispose de trois mois, dès qu'il a connaissance de l'aliénation, pour requérir une inscription définitive. Le droit au gain peut être supprimé ou modifié par convention écrite.
