Surveillance des demandes de permis de construire

Contexte

Conformément à l’article 15 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire et à la mesure A11 du Plan directeur cantonal de 2008, trois-quarts des communes du canton doivent redimensionner leurs zones à bâtir pour qu’elles correspondent  aux besoins pour les 15 prochaines années.

Mission

En janvier 2016, le Conseil d’Etat a chargé le Service du développement territorial (SDT) de surveiller les demandes de permis de construire dans des zones constructibles excédentaires et mal situées. Cette mission a pour but d’éviter de rendre le redimensionnement des zones à bâtir d’habitation et mixtes impossible ou plus difficile. Elle permet également d’inciter les communes disposant de réserves de zones à bâtir surdimensionnées à engager la révision de leur plan général d’affectation conformément à l’article 15 LAT et à la mesure A11 du Plan directeur cantonal.

Méthodologie

Le SDT effectue cette mission de surveillance des demandes de permis de construire selon la méthode de travail décrite ci-dessous 

1) Analyse de tous les permis de construire publié dans la Feuille des avis officiels selon les  critères suivants :

  • La demande de permis de construire est-elle faite dans une commune disposant de réserves en zones à bâtir d’habitation et mixtes surdimensionnées ? 

  • Le projet de nouvelle construction est-il destiné à l’habitation ?

  • Est-il situé hors des périmètres de centre définis par le Plan directeur cantonal ?

  • Est-il situé hors du territoire urbanisé ?

2) Le SDT identifie les demandes de permis de construire qui répondent positivement aux quatre critères susmentionnés, puis les soumet à une analyse qualitative.

3) Si la demande est jugée problématique et que la délivrance du permis de construire par la commune concernée péjorerait la procédure de redimensionnement des zones à bâtir en cours ou à venir, le SDT s’y oppose de manière formelle. Il prend également contact avec la municipalité pour expliquer la démarche en cours, identifier les options envisageables pour la suite de la procédure et l’inciter à entreprendre la révision de son plan général d’affectation.

4) Si la commune lève l’opposition, le SDT peut alors déposer un recours auprès de la Cour de droit administratif et public et crée une zone réservée cantonale dans la commune concernée.

Quelle approche adopter pendant la phase de redimensionnement des zones à bâtir ?

Autorités municipales :

Afin de répondre aux exigences légales, toute municipalité doit dimensionner sa zone à bâtir d’habitation et mixte pour répondre à la croissance démographique à 15 ans. Pour ce faire, elle doit procéder à la révision de son plan général d’affectation. Dans l’intervalle, elle peut établir une zone réservée ou directement dézoner les parcelles excédentaires.

Acteurs privés (propriétaires): 

L’autorité compétente pour répondre aux questions concernant les autorisations de construire situées en zone à bâtir est la municipalité, selon les articles 103 et suivants de la LATC. Cette dernière juge si une construction projetée est située dans une zone à bâtir d’habitation et mixte qui correspond aux besoins à 15 ans.

Dispositions légales

Selon l’article 15 LAT, les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1) ; les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites (al. 2).

L’article 77, alinéa 1, LATC prévoit que le permis de construire peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi et aux plans et aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique. Dans les mêmes conditions, le département peut s'opposer à la délivrance du permis de construire par la municipalité lorsqu'un plan cantonal d'affectation ou une zone réservée sont envisagés. La décision du département lie l'autorité communale. Le refus du permis de construire sur la base de l’article 77 LATC s'apparente à une mesure provisionnelle qui doit empêcher que la réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée ne compromette la révision de cette dernière.

Selon l’article 134, alinéa 1 let. a, LATC,  dans les communes ayant un plan d’affectation et un règlement non conformes aux dispositions de la loi, ce plan et ce règlement s’appliquent avec les restrictions suivantes : dans les zones à bâtir, le département peut s’opposer à la délivrance d’un permis de construire s’il s’agit d’une zone manifestement trop étendue qui ne répond pas aux critères des articles 48 et 51 ; dans ce cas, l’Etat doit, dans les trois mois qui suivent son opposition, soumettre à l’enquête publique une zone réservée.

Selon l’article 46, alinéa 1 et 2, LATC, la commune ou l'Etat peuvent établir une zone réservée, à titre provisoire, pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum lorsque la sauvegarde des buts et des principes régissant l'aménagement du territoire l'exige.

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