Propriété rurale: droit foncier et affermage

Propriété rurale: droit foncier et affermage

Droit foncier rural

La législation sur le droit foncier rural vise à favoriser l’achat des immeubles agricoles par les exploitants à titre personnel, à éviter leur surendettement et à lutter contre les prix surfaits des terres et bâtiments agricoles.

Pour cela, la loi règle les transferts de propriété, les démantèlements de domaines et les morcellements de parcelles qui sont soumis à autorisation, limite les inscriptions de droits de gage (charge maximale) et permet de contrôler les prix convenus.

L’acquisition de parcelles agricoles, bâties ou non, par les collectivités publiques est autorisée de manière restreinte (exécution de tâches publiques, remploi prévu par la loi, absence d’exploitant intéressé).

Les communes disposent par contre d’un droit de préemption en cas de ventes d’alpages ou de pâturages d’estivage sur leur territoire. Ce droit vient après les droits de préemption familiaux et ne peut pas s’exercer en cas de vente à un exploitant.

Bail à ferme agricole

Le droit du bail à ferme agricole est une législation spéciale pour les biens-fonds agricoles, qui déroge aux règles générales du bail à loyer.

C’est bien sûr le contrat de bail qui fait foi, mais certaines dispositions de la loi sont impératives : durées minimales de bail, délais et forme de résiliation, fermages maximaux.

Le bail à ferme agricole peut être oral ou écrit, de durée déterminée ou indéterminée. Du fait de la durée de ces relations, bien au-delà de celle d’une législature, la forme écrite est très recommandée, en particulier pour détailler des clauses que la loi ne prévoit pas.

Hors du domaine public, la gérance de la propriété communale n’est pas une compétence administrative. Les Municipalités disposent donc d’une certaine marge de manœuvre, dans les limites du droit civil et des dispositions contractuelles.

Cette relative liberté de disposer concerne en particulier les règles d’attributions des terres communales entre les différents intéressés au moment du renouvellement sexennal des baux de parcelles ou d’alpages. Il est utile d’avoir établi ces règles au préalable et à la connaissance des agriculteurs, en tenant compte des priorités communales et des intérêts agricoles généraux dans la commune (relève des domaines, âge des exploitants, équité selon la diversité des structures d’exploitations, capacités professionnelles, etc.).

Les bonnes questions

  • Y a-t-il un bail à ferme écrit ou une trace d’accords antérieurs ?
  • Quels sont les échéances légales et les délais de résiliation des baux ?
  • La commune a-t-elle fixé des règles d’attribution des parcelles ou toches communales ?
  • Le bien-fonds a-t-il déjà été taxé selon les normes agricoles ?
  • Un échange de terrain est-il envisageable au lieu d’une simple acquisition par la commune ?

Recommandations

En cas d’affermage d’une durée plus courte que le minimum légal, une autorisation, basée sur de justes motifs, doit être requise auprès de la Commission d’affermage.

Pour les litiges portant sur des baux à ferme agricoles, il est conseillé de s’adresser au préfet qui préside une commission de conciliation ad hoc ou peut prêter ses bons offices.

Il est recommandé de se référer aux tarifs indicatifs édités par le Service de l’agriculture et de la viticulture (SAVI) lors de la fixation des fermages.

Utiliser les modèles de baux adaptés aux besoins des communes (durée, clause de résiliation pour des besoins d’intérêt public) et l’aide-mémoire sur les conditions d’attribution des terrains agricoles communaux.

Cadre légal :

  • Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR, RS 211.412.11)
    et sa loi cantonale d’application (LVLDFR, RSV 211.42)
  • Loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA, RS 221.213.2)
    et sa loi cantonale d’application (LVLBFA, RSV 221.313)
  • Loi sur les améliorations foncières (LAF, RSV 913.11)
  • Code des obligations (CO, RS 220)
  • Code civil suisse (CC, RS 210)
  • Code rural et foncier (CRF, RSV 211.41)

Pour en savoir plus…

Commission foncière rurale – Commission d’affermage
Case postale 1080 – 1001 Lausanne – Tél. 021 614 24 26

Service de l’agriculture et de la viticulture (SAVI)
Av. de Marcelin 29a – 1110 Morges – Tél. 021 316 62 33

Informations sur internet :

www.vd.ch > Thèmes > Économie > Agriculture

Documentation :

  • Formulaires de requêtes à la Commission foncière rurale
  • Modèles de baux
  • Fermages indicatifs
  • Aide-mémoire communal

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