Logements à loyer abordable (LLA)
Les logements à loyer abordable (LLA) s’adressent à toutes les catégories de locataires, en principe sans égard à leur situation financière ou familiale (familles, personnes seules, personnes âgées, étudiants).
Pour autant qu’il soit approuvé par le canton, les communes peuvent prévoir un règlement sur les conditions d’accès aux LLA.
Leur revenu locatif annuel est plafonné et contrôlé par l’Etat. Ce type de logement ne bénéficie en principe d’aucune subvention cantonale à la construction sauf lorsqu’ils sont destinés à une occupation spécifique.
Lorsque les LLA sont destinés aux personnes âgées ou en situation d’handicap (logements protégés, LP) et que le propriétaire signe une convention avec le DSAS (par sa DGCS), un prêt sans intérêt ou un cautionnement du canton peut être accordé.
Les LLA destinés aux étudiants (LE) peuvent également obtenir un prêt sans intérêt ou un cautionnement cantonal.
Les LLA détenus par des sociétés coopératives reconnues d’utilité publique par la Confédération et ayant adhéré à la charte vaudoise pour la promotion des logements coopératifs innovants et participatifs (LCIP) peuvent bénéficier d’un cautionnement cantonal.
Reconnaissance d’utilité publique d’un LLA
Pour être reconnu d’utilité publique et ainsi pouvoir accéder à des zones à quotas de LUP définis dans les règlements et plans d’affectation communaux, un logement à loyer abordable (LLA) doit remplir les conditions cumulatives suivantes :
- faire partie d’un immeuble d’au moins 4 logements;
- être destiné à la location à long terme;
- respecter, par type d’appartement, les limites des loyers et de surfaces fixées par l’Etat.
Les LLA faisant l’objet d’une enquête publique sont reconnus d’utilité publique lors de l’octroi du permis de construire. Le propriétaire transmet la demande de reconnaissance LUP à l’office communal du logement ou à la municipalité du lieu de situation de l’immeuble au moyen du formulaire n°54 (xlsx, 61 Ko). La Direction du logement rend sa décision de reconnaissance dans le cadre de la procédure de permis de construire au travers de la CAMAC.
Lorsque l’enquête publique n’est pas nécessaire, la Direction du logement rend une décision sur requête.
Limites des surfaces
Les logements à loyer abordable doivent respecter des limites de surfaces minimales et maximales. La Direction du logement peut prévoir des dérogations - à la hausse ou à la baisse - aux limites de surfaces de maximum 10% pour des motifs d’optimisation de l’espace en cas de nouveaux logements ou lorsque des travaux de transformation semblent disproportionnés.
Limites de loyers
Le revenu locatif annuel des LLA d’un immeuble doit respecter des limites de loyers fixées en fonction de la taille et de la situation géographique du logement.
Les montants des limites initiales de loyers se fondent sur l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC) et l’indice zurichois des coûts de la construction. Ils sont adaptés par le Département des institutions et du territoire (DIT) au 1er septembre de chaque année.
La Direction du logement (DIL) peut augmenter les valeurs plafond des loyers LLA jusqu’à 5 % pour tenir compte des caractéristiques spécifiques de logements protégés (LP), pour étudiants (LE) ou coopératifs innovants et participatifs (LCIP).
Majoration des limites de loyers
Le règlement RLPPPL admet la possibilité d’augmenter les plafonds de loyers initiaux d’au maximum 5 % supplémentaires (cumulables) lorsque :
- des performances énergétiques accrues ont été réalisés;
- des logements à loyer abordable sont construits de façon volontaire ou conventionnelle, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas imposés par un quota LUP dans le plan d’affectation.
Contrôle cantonal
La Direction du logement contrôle uniquement le revenu locatif annuel de l’ensemble des logements à loyer abordable de l’immeuble concerné. Il n’y a donc pas de fixation des loyers, ni d’approbation des loyers individuels. La durée du contrôle des loyers par le canton est de 25 ans.
Contrôle communal
Lorsque des logements à loyer abordables ont été créés dans des zones à quotas, le statut LLA subsiste aussi longtemps que l’impose le plan d’affectation communal. A l’échéance de la période de contrôle minimale de 25 ans assurée par l’Etat, la commune prend la relève et maintient un contrôle aussi longtemps que le régime des quotas est en force.