Droit de préemption

Principe

"Les communes bénéficient d'un droit de préemption pour leur permettre d'acquérir en priorité un bien-fonds mis en vente et affecté en zone à bâtir légalisée." (art. 31 al.1 LPPPL)

"La commune peut céder son droit de préemption à l'Etat." (art. 34 al.1 LPPPL)

Les dispositions relatives au droit de préemption (art. 31 à 38 LPPPL) entrent en vigueur le 1er janvier 2020. 

Le droit de préemption permet aux communes (ou subsidiairement à l’Etat) d’acheter de manière prioritaire un bien-fonds (bâti ou non bâti) mis en vente et affecté en zone à bâtir légalisée dans le but d’y créer des logements d’utilité publique (LUP). Il ne s’agit pas d’une expropriation, mais d’un achat respectant les conditions fixées entre le vendeur et l'acheteur initialement prévu.

Les bien-fonds concernés sont ceux au bénéfice des droits à bâtir (art. 29 LATC) en vigueur. L'affectation du bien-fonds est déterminée par le plan d'aménagement communal. La lecture de la réglementation communale y relative renseigne sur la capacité constructible du lieu.

A l'instar de l'art. 29 al.2 LATC, l'art. 31 LPPPL ne fait aucune distinction entre les droits à bâtir affectés à l'habitation, à l'industrie, à l'artisanat ou aux constructions et installations publiques.

Le moment déterminant est celui de la vente. Si la réglementation communale en vigueur au moment de la vente (ou de la promesse de vente) ne permet pas des droits à bâtir, la commune ne peut pas exercer un droit de préemption en vertu de la LPPPL.

Une aide pour déterminer les cas d'assujettissement au droit de préemption (check-list) est disponible ici (PDF, 213 Ko).

Objets non soumis au droit de préemption

Les zones agricoles (art. 30 LATC), viticoles (art. 30 LATC), à protéger (art. 31 LATC), les "autres zones" (art. 32 LATC) ou les aires forestières (art. 33 LATC) n'ouvrent pas la voie de l'exercice du droit de préemption au sens des articles 31 à 38 LPPPL.

Le droit de préemption ne peut par ailleurs pas s’exercer en cas de vente à ses descendants, à ses pères et mères, à ses frères et sœurs, à ses demi-frères et demi-sœurs, à son conjoint, à son partenaire enregistré ou à son concubin (art. 31 al.3 LPPPL).

Conditions à remplir pour exercer le droit de préemption

L'art. 31 al.2 LPPPL fixe les conditions cumulatives pour l'exercice du droit de préemption, à savoir:

  1. il doit viser la création de logements d’utilité publique (LUP); les LUP sont les catégories de logements énumérées à l'art. 27 LPPPL;
  2. le bien-fonds concerné se situe dans un district soumis à pénurie (voir liste des districts à pénurie); il y a pénurie de logements lorsque le taux de logements vacants est inférieur à 1.5 % (moyenne sur 3 ans); un arrêté fixant la liste des districts touchés par la pénurie de logement au sens de l'art. 2 LPPPL est publié annuellement; une commune dans laquelle la situation du marché du logement est significativement différente peut demander soit à être retirée de la liste, soit à y figurer;
  3. la surface de la parcelle est d’au moins 1500 m2, sauf si elle se trouve dans un périmètre compact d’agglomération ou dans un centre cantonal reconnu par le plan directeur cantonal, ou si elle est attenante à un terrain propriété de la commune; le Geoportail de l'Etat de Vaud offre un guichet cartographique qui permet d'introduire les données du bien-fonds (numéro du bien-fonds et commune territoriale) et de vérifier sa situation. Une aide au cheminement pour l'usage du site est disponible ici (PDF, 1,01 Mo); la situation du bien-fonds doit être vérifiée pour chaque vente (les périmètres sont évolutifs dans le temps et ils ne sont pas en relation avec les frontières politiques de la commune concernée); il faut aussi vérifier au Registre foncier la propriété des bien-fonds attenants à celui en vente pour déterminer si la commune est propriétaire de l'un d'entre eux; le Guichet cartographique cantonal facilite la vision locale et les numéros des parcelles mitoyennes; la confirmation formelle de l'état de propriété des parcelles mitoyennes demeure conseillée; les espaces immatriculés au domaine public qui bordent généralement un bien-fonds n'est pas constitutif d'un statut de mitoyenneté au sens de l'art. 2 LPPPL.

Part minimale du bien-fonds préempté devant être attribuée à des LUP

Lorsqu’un bien-fonds a été préempté par la commune (ou subsidiairement l’Etat), cette dernière est tenue de réaliser un minimum de logements d’utilité publique. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

  1. Lorsqu’il s’agit d’un bien-fonds bâti, au moins 70 % de la surface utile principale (SUP) doit être vouée à la création de LUP;
  2. Lorsqu’une part de ces surfaces de plancher bâties est affectée à d’autres fonction que l’habitation, au moins 65 % de la SUP doit être vouée à la création de LUP;
  3. Lorsqu’il s’agit d’un bien-fonds non-bâti, au moins 75 % de la SUP doit être vouée à la création de LUP;
  4. Lorsqu’il s’agit d’un bien-fonds non-bâti sur lequel la commune (ou l’Etat) ne réalise pas elle-même la construction, le maître d’ouvrage ayant obtenu le droit de bâtir est tenu de vouer la totalité de la SUP à la création de LUP.

Devoir d’information du propriétaire

Le propriétaire qui vend un bien-fonds soumis au droit de préemption est tenu d’informer immédiatement la commune territoriale, mais au plus tard lors du dépôt de l’acte de vente au registre foncier. Il en va de même lorsqu’il s’agit d’une promesse de vente.

Délai de notification de la commune

Lorsque la commune a décidé d’exercer son droit de préemption, elle dispose de 40 jours à compter de la notification du propriétaire pour signaler aux parties prenantes sa décision d’acquérir le bien-fonds. Elle accepte alors les prix et conditions fixés dans l’acte de vente.

Cession du droit de préemption communal

La commune a la possibilité de céder son droit de préemption au canton. Elle dispose alors de 40 jours à partir de la notification du propriétaire pour en faire part aux parties à l’acte de vente ainsi qu’au canton, représenté dans ce cas par le département en charge des opérations foncières. Le bien-fonds acquis est alors voué sans retard à la construction.

Droit de préemption de l’Etat

Une fois que la commune lui a notifié son désir de céder son droit de préemption, l’Etat dispose de 20 jours pour exercer son droit. Il notifie alors aux parties à l’acte de vente sa décision d’acquérir le bien-fonds aux conditions fixées par l’acte. Le bien-fonds acquis est alors voué sans retard à la construction.

Modalités de mise en œuvre de la décision (communale ou cantonale) de préemption

La commune ou l’Etat ayant préempté un bien-fonds a la possibilité de :

  1. réaliser lui-même la construction ou
  2. mettre le bien-fonds à disposition par voie d’adjudication publique, en principe par l’octroi d’un droit de superficie ne permettant que la réalisation de LUP.

Renonciation préalable

La commune et l’Etat peuvent renoncer de manière anticipée à exercer leur droit de préemption. Cette renonciation reste valable tant que les prix et conditions de la vente et l’identifié de l’acquéreur ne sont pas modifiés.

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