26_MOT_78 - Motion Quentin Racine et consorts au nom de Gregory Bovay et du groupe PLR - Faciliter l'accès à la propriété de la résidence principale par une exonération du droit de mutation.

Séance du Grand Conseil du mardi 3 novembre 2026, point 2.9 de l'ordre du jour

Texte déposé

 En Suisse, environ 36% des logements occupés en permanence le sont par leur propriétaire, qu’il soit propriétaire du bien ou propriétaire par étage. C'est le taux le plus bas de tous les pays européens. A titre comparatif, le taux est de 77% en Italie, de 58% en France et de 53% en Autriche. A l’échelle nationale, le canton de Vaud se situe au 22ème rang des cantons avec un taux d’à peine 30%, à savoir sous la moyenne nationale. 

Plusieurs facteurs peuvent expliquer cet état de fait, notamment l’augmentation des prix de l’immobilier en raison de l’inadéquation entre l’offre et la demande, de même que les règles de financement. Sur ce point-là, dans le canton de Vaud, les établissements bancaires calculent des frais d’acquisition à hauteur de 5% du prix de vente (droits de mutation, frais de registre foncier, etc), et ceci en sus des fonds propres à apporter. Dans d’autres cantons, ce taux peut être plus bas. 

Pour de nombreux ménages, et notamment pour les jeunes actifs et les familles, ces coûts initiaux constituent aujourd'hui un obstacle déterminant à l'acquisition d'un premier logement. En effet, même lorsque les revenus d’un couple travaillant chacun à 100 % permettent largement d’assumer les charges d’un crédit, la constitution de l’épargne nécessaire à l’acquisition requiert souvent un certain temps. Il apparaît ainsi opportun d'examiner des mesures permettant de faciliter l'accession à la propriété sans remettre en cause l'équilibre général de la fiscalité immobilière.

Le droit de mutation frappe tous les transferts à titre onéreux de la propriété immobilière située sur le territoire du canton de Vaud au sens de l’article 2 de la loi concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD). 

Ce droit de mutation est perçu au taux de 2,2 % (art. 10 LMSD) et il est dû en principe par l'acquéreur. Pour ce faire, les parties doivent consigner le 2.2% du prix de vente indiqué dans l’acte authentique, augmenté de la part communale (article 23 LICom), auprès d’un officier public ou d’un établissement reconnu à cet effet. Le droit de mutation communal ne peut dépasser 50 centimes par franc d'impôt ordinaire perçu par l'Etat (article 24 LICom), soit 1,1% du prix de vente. Le droit de mutation représente donc généralement un impôt correspondant au 3,3% du prix d’achat d’un bien immobilier.

Ainsi et à titre d’exemple, pour un bien vendu à 1 000 000 de francs, il représente près de 22 000 francs, à payer en liquidités, en plus des fonds propres. Il s’agit même plutôt de 33 000 francs, puisque la quasi-totalité des communes vaudoises prélèvent 50 centimes d’impôt communal, en sus de l’impôt cantonal (Eclépens étant la seule commune faisant encore exception, avec un prélèvement de 30 centimes par franc d’impôt cantonal). Pour la classe moyenne, cette charge peut être un obstacle majeur à l'achat de son logement principal.

Le canton de Vaud se distingue par une imposition particulièrement lourde des acquisitions immobilières. Le taux global de 3,3 % se situe au sommet de la comparaison avec les cantons romands, Berne compris, à égalité avec Neuchâtel. Il dépasse ceux de Genève (3 %), de Fribourg (3 % au maximum, part communale comprise), du Jura (2,5 %) et de Berne (1,8 %), ainsi que le barème valaisan, même majoré du supplément communal maximal.

À ce niveau d’imposition élevé s’ajoute l’absence d’un allégement général lié à l’affectation du bien au logement principal de l’acquéreur. Plusieurs cantons voisins ont pourtant aménagé leur fiscalité pour faciliter l’accès au logement propre :

• Berne exonère, sous conditions, les premiers 800 000 francs de la contre-prestation; 
• Fribourg prévoit, depuis 2024, un abattement pouvant atteindre 500 000 francs pour l’acquisition d’un premier logement, selon son prix ;
• Neuchâtel ramène son taux de 3,3 % à 2,2 % pour l’habitation principale ;
• Genève accorde une réduction des droits d’enregistrement pour les acquisitions respectant un plafond de valeur, fixé à CHF 1 394 928.-.

Ces mécanismes réduisent sensiblement la charge fiscale supportée par les acquéreurs. Dans le canton de Vaud, la combinaison d’un taux particulièrement élevé et l’absence d’allégement comparable à d’autres cantons romands alourdit donc injustement l’effort demandé aux ménages vaudois pour devenir propriétaires de leur résidence principale.

Le mécanisme vaudois pourrait par exemple s’inspirer du système d’exonération bernois qui est actuellement révisé en vue d’une extension de l’exonération et une simplification de la procédure. Ainsi, lors de l’acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel, la personne peut prétendre à l’exonération (via un abattement) pour autant que la personne élise son domicile principal dans un logement de l’immeuble qu’elle a acquis et que la durée d’occupation du domicile soit de six mois au moins. L’exonération fiscale se limiterait à la contre-prestation pour le logement utilisé personnellement. Par ailleurs, le montant de l’impôt sur les mutations pourrait être payé au moment où l’inscription est requise auprès du registre foncier. La restitution aurait lieu a posteriori, sur demande, si les conditions qui y donnent droit sont réunies. Ce mécanisme exclut ainsi la spéculation et l'investissement locatif. 

Compte tenu du niveau des prix du logement dans notre canton, la présente motion propose de modifier l’article 3 LMSD en y intégrant une exonération via un abattement d’un million de francs lors de l’acquisition d’un logement principal.

Enfin, il est à souligner que la motion ne souhaite pas toucher le droit de mutation communal dont le taux est fixé individuellement par chaque commune via son arrêté d’imposition mais qui ne peut pas en tous les cas pas dépasser le 1,1% de la valeur taxable du bien, soit 50 centimes par franc d'impôt ordinaire perçu par l'Etat.

La motion présente donc un double avantage : réduire fortement le désavantage fiscal vaudois pour les logements véritablement ciblés par la classe moyenne, tout en plafonnant l’aide cantonale et en préservant les recettes communales.

Dès lors, la présente motion invite le Conseil d’Etat à :

Présenter au Grand Conseil un projet de modification des règles en matière de droit de mutation sur les transferts immobiliers en vue d’encourager l’accession à la propriété de son logement.

La règlementation, simple et claire, prévoira que lorsque l'acquéreur affecte l'immeuble à son domicile principal, le premier million de francs de la contre-prestation est exonéré du droit de mutation.

Le projet garantira que cette exonération ne touche pas le droit de mutation communal et n'entraînera par conséquent aucune diminution des recettes communales par ce biais.

A Saint-Légier et Ollon, le 2 novembre 2026

Gregory Bovay                                                                      Quentin Racine

Conclusion

Renvoi à une commission avec au moins 20 signatures