26_HQU_42 - Question orale Laurent Balsiger - Estimations fiscales des biens immobiliers, jusqu'à quel point sont-elles au rabais ?.

Séance du Grand Conseil du mardi 10 mars 2026, point 3.3 de l'ordre du jour

Texte déposé

Le rapport "Fortune privée et héritages en Suisse au XXIe siècle" du Centre E4S  (Entreprise for Society) de l'UNIL/EPFL/IMD publié fin février dernier, précise que, je cite: " Les valeurs fiscales des biens immobiliers détenus par des particuliers sont systématiquement inférieures aux valeurs de marché... elles sont tombées à environ 50 % des valeurs de marché dans les années 2020." Aussi, je me permets de demander au Conseil d'Etat si la situation dans le Canton de Vaud est similaire à cette moyenne nationale et de la commenter.

Transcriptions

Question orale Laurent Balsiger – Estimations fiscales des biens immobiliers, jusqu'à quel point sont-elles au rabais ? (26_HQU_42)

Le rapport Fortune privée et héritages en Suisse au XXI^e siècle, publié fin février dernier par le Centre Entreprise for Society (E4S) de l’UNIL/EPFL/IMD, indique que « Les valeurs fiscales des biens immobiliers détenus par des particuliers sont systématiquement inférieures aux valeurs de marché (…). Elles sont tombées à environ 50 % des valeurs de marché dans les années 2020 ». Dans ce contexte, je me permets de demander au Conseil d’Etat si la situation dans le canton de Vaud reflète cette moyenne nationale et de bien vouloir l’expliquer.

Comme déjà indiqué dans le cadre de la réponse à la question orale 24_HQU_108 ainsi qu’à l’interpellation de Mme Minacci et consorts, regroupant la gauche et le POP sur le même thème, le Conseil d’État souhaite nuancer l’affirmation selon laquelle les immeubles seraient systématiquement sous-estimés. L’article 2 de la Loi sur les estimations fiscales (LEFI) définit la méthode de calcul : l’estimation est effectuée par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Toutefois, la valeur fiscale ne peut en aucun cas excéder la valeur vénale.

Étant donné qu’il s’agit d’une moyenne, il est normal que la valeur fiscale soit inférieure à la valeur vénale, d’autant plus que cette dernière fluctue selon le marché, tandis que l’estimation fiscale constitue une valeur plus stable. De manière générale, elle n’est donc pas fixée systématiquement à 50% de la valeur vénale. Par ailleurs, les estimations fiscales sont régulièrement révisées, notamment lors de ventes, transformations, rénovations, constructions, démolitions, successions et donations. Selon les chiffres communiqués par les commissions d’estimation fiscale et de district, la matière imposable augmente chaque année de 3 à 4 milliards de francs, ce qui traduit une progression organique liée aux opérations courantes sur le marché immobilier vaudois.

Peut-on malgré tout estimer le manque à gagner fiscal du canton, alors que ces valeurs sont fixées en dessous de la valeur réelle du marché ?

Si l’on évoque un « manque à gagner », cela impliquerait l’existence d’un problème légal ou d’une lacune dans la loi, ce qui ne semble pas être le cas. En effet, la loi est appliquée conformément à la LEFI, qui prévoit de calculer la valeur fiscale comme la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Si vous souhaitez que nous examinions un autre aspect, il conviendrait de préciser ce point. Mais, au regard de ce que je viens d’exposer, on ne peut pas parler d’un manque à gagner au sens strict.