Construire et / ou exploiter des logements adaptés avec accompagnement (LADA)

L’accompagnement social vise à favoriser la vie sociale au sein de l’immeuble afin d’éviter l’isolement des locataires tout en garantissant le respect de leur indépendance et en leur proposant un environnement sécurisant, notamment avec la possibilité d’installer un système d’alarme et un appareil d’appel à l’aide.

Il est garanti par une professionnelle ou un professionnel employé par le prestataire de services ou le propriétaire que l’on appelle référent social ou référente sociale. Cette personne est présente sur site à un taux variable corrélé au nombre d’appartements. En aucun cas, cette présence n’est garantie 24h sur 24h et 7 jours sur 7.

Cette prestation et ses caractéristiques (définition, taux de présence de la/du référent·e social·e, etc.) sont stipulées explicitement dans le bail à loyer. Son tarif est défini et validé par la Direction générale de la cohésion sociale sur la base du salaire et du taux d’occupation de la personne engagée ainsi que du nombre d’appartements reconnus (cf. convention de reconnaissance LADA).

Les locataires doivent payer cette prestation en plus du loyer et des charges usuelles. Pour les locataires bénéficiant d’aides financières individuelles, elle est prise, partiellement ou totalement, en charge par les régimes sociaux.

Une partie de la prestation peut être en outre financée par le biais d’une subvention versée au prestataire de services.

Dès le moment où la convention de reconnaissance LADA a été conclue, les locataires bénéficiant des régimes sociaux ont le droit à des aides financières individuelles supplémentaires. Celles-ci remboursent, totalement ou en partie, les prestations suivantes :

• L’accompagnement social ;
• Les animations socio-culturelles ;
• L’accès à l’espace communautaire en cas de différence entre le loyer payé et les montants maximaux reconnus au titre du loyer par les prestations complémentaires AVS/AI.

Ces aides financières ont pour objectif de permettre à une population ayant une situation financière plus précaire de pouvoir accéder aux LADA.

Les régimes sociaux concernés sont les suivants :

1. Les prestations complémentaires à l’AVS et à l’AI ;
2. Les remboursements pour frais maladie (RFM) ;
3. L’aide découlant de la loi sur l’aide aux personnes recourant à l’action médico-sociale (LAPRAMS) ;
4. Le revenu d’insertion (RI).

Comme ces aides financières supplémentaires sont disponibles pour les locataires remplissant les conditions d’octroi des régimes sociaux cités ci-dessus, il est très important que le statut de ces derniers soit rapidement identifié. La/le référent·e social·e joue un rôle prépondérant en la matière mais la Commission d’attribution et de suivi (COMAT) a également la tâche de définir les aides auxquelles les locataires peuvent prétendre lors de la demande de location du LADA.

Les modalités de facturation et de remboursement de ces aides sont exposées au point facturation.

Les animations socio-culturelles sont les activités proposées par la/le référent·e social·e. Cela va des jeux de société (jass, loto, etc.) au repas préparé dans l’espace communautaire en passant par des activités de promotion de la santé telles que des ateliers d’activité physique et des sorties (ex. restaurant, cinéma, etc.). Le panel des activités proposées dépend également des opportunités locales (ex. synergie avec le quartier ou le village).

Ces activités sont payantes mais facultatives. Les tarifs de ces dernières sont validés par la Direction générale de la cohésion sociale.

Pour les locataires bénéficiant d’aides financières individuelles, les animations sont prises, partiellement ou totalement, en charge par les régimes sociaux.

Les LADA doivent respecter les exigences techniques et architecturales de la Direction générale de la cohésion sociale. Ces exigences se basent essentiellement sur la norme SIA 500 dite d’architecture sans obstacles tout en étant plus poussées pour répondre aux objectifs du dispositif LADA. Ces exigences sont listées dans une directive qui fait également office de formulaire d’annonce de projet.

Le volet architectural des projets de LADA est analysé et validé par la Direction générale de la cohésion sociale en plusieurs étapes :

1. Une phase d’étude
   Avant le dépôt formel d’un projet et en vue de l’obtention du permis de construire, la Direction générale de la cohésion sociale préavise les plans sous l’angle technique et architectural et, si nécessaire, échange avec l’architecte mandaté par le maître d’ouvrage pour la mise au point du projet.
    
2. Une phase d’exécution
   Pendant cette phase, la Direction générale de la cohésion sociale vérifie la conformité du projet sur la base des plans d’exécution transmis.
    
3. Une phase d’achèvement
   Un rapport de conformité est établi par la Direction de la cohésion sociale à la fin des travaux. Il se base sur les plans validés pendant la phase d’exécution ainsi que sur une visite sur place. Le rapport indique les défauts éventuels à corriger. Le cas échéant, une deuxième visite est réalisée pour constater l’élimination de ces défauts.

Directive architecturale LADA
 

Tous les locataires des LADA doivent conclure un bail à loyer. Un modèle minimal-type doit être utilisé par le bailleur. Il est composé d’une partie classique de bail à loyer avec une décomposition claire de ce qui doit être payé par les locataires (loyer net, frais accessoires, accompagnement social, aides financières individuelles éventuelles). Une deuxième partie est propre aux prestations délivrées (définition, tarif, etc.) et expose le dispositif LADA et ses limites.

Ce bail à loyer contient également des précisions concernant le rôle de la COMAT et au sujet des modalités de résiliation anticipée.

Ce bail à loyer contient ainsi toutes les informations nécessaires pour que les locataires puissent s’y référer facilement.

Modèle de bail à loyer LADA minimal-type

Le territoire vaudois est découpé en quatre réseaux de soins (Haut-Léman, La Côte, Région Lausanne et Nord Broye). Chacun possède un bureau régional d’information et d’orientation (BRIO) qui renseigne et oriente la population vers les services adaptés à ses besoins médico-sociaux.

Le BRIO est membre de chaque commission d’attribution et de suivi (COMAT). Il a pour tâche principale d’évaluer les dossiers des personnes intéressées par un LADA en s’assurant de l’adéquation de leurs avec les prestations fournies en LADA. Cette évaluation médico-sociale aboutit à un préavis nécessaire à la décision d’attribution rendue par la COMAT.

Le BRIO a également pour mission de recenser les appartements vacants et de tenir à jour une liste d’attente pour chaque site dans la région.

L’ancrage local et la connaissance du réseau médico-social du BRIO sont un avantage certain pour le propriétaire dans le cadre de la location de ses LADA.

Pour la construction ou la rénovation d'un immeuble de LADA, l’Etat, via la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) et sa Direction du logement (DIL) peut accorder, à tout type de maîtres d'ouvrages, des facilitations de financement par l'octroi d'un cautionnement solidaire sans contrepartie. Cette mesure de facilitation exige la signature de la convention de reconnaissance LADA.

La vocation des LADA est de s’inscrire dans le dispositif médico-social existant de la région. En ce sens, les synergies entre les LADA et les centres médico-sociaux (CMS) locaux sont soutenues :

• Les locataires peuvent accéder au panier de prestations du CMS (ex. aide au ménage, livraison de repas, soins, etc.). La/le référent·e social·e est à disposition afin de faciliter les démarches pour accéder à ces prestations.
• Sous réserve de l’accord formel des locataires, le personnel du CMS et la/le référent·e social·e peuvent échanger des informations dans l’optique d’un meilleur suivi.

Les locataires ont également accès aux prestations délivrées par les organisations privées de soins à domicile (OSAD) et par les infirmières et infirmiers indépendants.

Les CMS peuvent être reconnus en tant que prestataires de services en LADA.

La Commission d’attribution et de suivi (COMAT) a pour tâches principales d’attribuer les LADA vacants et de trouver des solutions en fonction de l’évolution de l’état de santé des locataires.

La COMAT analyse ainsi les dossiers des locataires intéressés sous l’angle médico-social pour statuer sur la compatibilité entre les besoins de la personne intéressée, les prestations délivrées et la vie communautaire existante sur place.

• Il est à relever qu’en cas de désaccord entre les membres de la COMAT, le propriétaire a le dernier mot quant à l’attribution des LADA. A ce moment-là, une information assortie d’explications doit être adressée à la Direction générale de la cohésion sociale.

La COMAT intervient également lorsqu’elle constate que le LADA ne correspond plus à l’état de santé de la locataire ou du locataire concerné. Dans ce cas de figure, le Bureau régional d’information et d’orientation (BRIO) organise un réseau avec les acteurs médico-sociaux concernés afin d’appréhender l’évolution de l’état de santé du/de la locataire et de proposer en conséquence de nouvelles modalités garantissant le maintien à domicile ou, le cas échéant, une orientation vers un autre type de structure comme, par exemple, un établissement médico-social (EMS).

La COMAT est composée a minima du propriétaire ou de sa/son représentant·e, du prestataire de services (si distinct du propriétaire), habituellement le/la référent·e social·e, et du Bureau régional d’information et d’orientation. Un·e représentant·e de la Commune peut également en faire partie.

Un accord de collaboration COMAT est signé par l’ensemble des acteurs précités et la Direction générale de la cohésion sociale. Cet accord stipule le mode de fonctionnement de la COMAT ainsi que les critères d’attribution des LADA. Ces derniers diffèrent d’un site à l’autre mais sont principalement les suivants :

1. Être confronté à des barrières architecturales à domicile ;
2. Avoir un besoin et/ou rechercher un soutien social et des contacts ;
3. Avoir besoin d’un environnement sécurisant ;
4. Volonté d’améliorer sa qualité de vie à domicile.

Les critères mentionnés ne sont ni exhaustifs, ni cumulatifs. En revanche, les troubles addictifs et/ou psychiatriques évalués comme incompatibles avec la vie communautaire en LADA, peuvent être des critères d’exclusion à évaluer au cas par cas.

• Il est important de relever que si un logement vacant ne trouve pas de preneurs remplissant les conditions précitées pendant une longue période, au point de mettre en péril la viabilité financière de l’exploitation, il est possible de convenir de critères d’éligibilité plus larges. A ce moment-là, une information assortie d’explications doit être adressée à la Direction générale de la cohésion sociale.

Le financement du rôle du BRIO au sein de la COMAT est assumé entièrement par la Direction générale de la cohésion sociale.

Modèle de convention COMAT

Plusieurs outils permettent de renforcer l’action des communes et de promouvoir la construction de LADA sur leur territoire :

1) Dans le processus de planification territoriale (révision des plans généraux d’affectation, réalisation de nouveaux plans d’affectation, requalification, plan de quartier, etc.), les communes disposent de deux outils :

• A travers la fixation de quotas de logement d’utilité publique (LUP) parmi lesquels se trouvent les LADA, dans les plans d’affectation oblige les propriétaires à construire des LUP ;
• A l’aide de l’octroi de bonus de surface brute de plancher (SBP) pour la réalisation de LUP permettant d’augmenter légalement la surface brute de plancher pour la construction de LUP. Les bonus restent donc un outil pour encourager les LUP sur une base volontaire.

2) Droit de préemption : dans les districts en situation de pénurie de logements, les communes peuvent préempter les bien-fonds mis en vente en vue de créer des LUP (y compris les LADA), dans un délai de 40 jours dès l’avis de vente.

3) Utilisation des droits distincts et permanents (DDP) : il permet au propriétaire d’un terrain d’octroyer un droit d’utilisation de ce terrain à un maître d’ouvrage, propriétaire de la future construction. Par cette cession, la commune peut orienter le développement urbain tout en conservant son patrimoine foncier et en percevant une rente pour une durée déterminée. Dans l'acte constitutif du DDP, la commune peut obliger de créer des LADA.

4) Les LADA s’inscrivent dans des zones de logements ou zones mixtes. Néanmoins, une construction en zone d’habitation affecté à des besoins publiques (ZABP) reste envisageable sous certaines conditions.
 

Une commune peut également être reconnue en tant que prestataire de services et/ou faire partie de la COMAT.

La convention de reconnaissance est le document cadre qui certifie que les exigences du Canton ont été respectées. En ce sens, elle conclut le processus de mise sur pied du nouveau site en le labellisant officiellement en tant que LADA.

Cette convention est signée par le ou la propriétaire, le prestataire de services (si distinct du propriétaire) et par la Direction générale de la cohésion sociale.

En résumé, cette convention expose les rôles, droits et devoirs des différents signataires tout en précisant le nombre d’appartements et les tarifs des prestations reconnus. Elle valide également le fait que les domaines suivants, pour ne citer que les principaux, ont été validés par le Canton :

1. Bail à loyer ;
2. Accord COMAT ;
3. Reconnaissance LUP et plafonnement du revenu locatif par la Direction du logement (DIL) (cf. logement d’utilité publique) ;
4. Architecture adaptée et sans obstacles.

Cette convention permet l’octroi d’aides financières individuelles pour les locataires bénéficiaires des régimes sociaux et l’octroi d’une subvention au prestataire de services. Ce faisant, elle facilite la location des LADA à des personnes ayant une situation financière plus précaire.

Cette convention doit être signée avant l’entrée des premiers locataires.

Un établissement médico-social (EMS) peut être reconnu propriétaire ou prestataires de services pour des LADA.

Une différence stricte, notamment en termes de comptabilité, est à observer entre le personnel relatif aux LADA et celui relatif à l’EMS. Le cas échéant, la répartition du taux d’activité entre les deux entités est clairement spécifiée dans le cahier des charges de la personne employée. Cette clarification vise principalement à respecter les exigences et modalités de remboursement des aides financières par les régimes sociaux.

A la différence de l’EMS, aucune présence n’est garantie 24h sur 24h et 7 jours sur 7 au sein des LADA et la possibilité d’accéder aux prestations socio-hôtelières de l’EMS (ex. intendance-buanderie, ménage, etc.) pour les locataires ne sont pas une exigence pour obtenir la reconnaissance LADA.

Tout en faisant primer les besoins et demandes des locataires, les synergies entre EMS, LADA et Centres d’accueil temporaire (CAT) peuvent être envisagées (ex. accessibilité au restaurant de l’EMS et aux activités du CAT).

Les LADA s’inscrivent dans des zones de logement ou zones mixtes. Néanmoins, une construction en zone affectée à des besoins publics (ZABP) reste envisageable sous certaines conditions.

La philosophie des LADA repose sur le décloisonnement afin de rompre l’isolement social qui frappe trop souvent les seniors. Pour cette raison, les sites LADA se trouvent, dans les limites du possible, à proximité des commerces, services, activités culturelles et loisirs. Dans cette optique et dans la mesure où cette accessibilité est pensée avec les locataires et non à leurs dépens, l’espace communautaire peut aussi accueillir des habitant·e·s du quartier/village et des sociétés locales. Les LADA sont également implantés de manière à favoriser la mixité sociale et générationnelle au sein de l’immeuble ou du quartier.

Afin de favoriser les synergies avec les autres acteurs du monde médico-social, les LADA se situent dans l’idéal à proximité d’un ou de plusieurs des lieux suivants :

1. Centre médico-social (CMS) ;
2. Centre d’accueil temporaire (CAT) ;
3. Cabinet médical ;
4. Etablissement médico-social (EMS).

Chaque site LADA possède un espace communautaire. Ce dernier est considéré comme étant le prolongement de l’appartement des locataires. Dans ce sens, les locataires y ont accès en tout temps.

La surface de l’espace communautaire, doit correspondre à 3.5% de la surface totale des LADA mais au minimum 25 m². Elle est additionnée dans le calcul du plafonnement du revenu locatif dans le cadre de la reconnaissance logement d’utilité publique (LUP). Les locataires payent donc un loyer majoré vis-à-vis de la surface de leur appartement pour avoir accès à l’espace communautaire. Cette majoration est incluse directement dans le loyer net qui apparaît dans le bail à loyer.

L’espace communautaire est le lieu investi par le/la référent·e social·e pour proposer les animations.

L’espace communautaire respecte la directive architecturale et technique de la Direction générale de la cohésion sociale qui exige entre autres que l’espace doit être situé au rez-de-chaussée, possède un espace de travail pour le/la référent-e social-e, des WC et une cuisine équipée.

L’ameublement et l’entretien (ex. nettoyages des sols et des sanitaires) de l’espace communautaire sont du ressort du propriétaire. Certains financements peuvent néanmoins être sollicités auprès d’organismes privés d’intérêt public.

Il est fortement encouragé d’ouvrir l’espace communautaire aux habitant·e·s du quartier ou village, voire aux sociétés locales (cf. environnement). Néanmoins, cette ouverture doit être pensée avec les locataires et ces derniers restent prioritaires pour l’utilisation de cet espace.

Les locataires bénéficiant d’aides financières versées par les régimes sociaux et qui possèdent un loyer (charges comprises mais hors forfait d’accompagnement social) supérieur aux normes loyers des prestations complémentaires AVS/AI ont le droit à une aide financière individuelle comblant, totalement ou partiellement, la différence. Cette aide est précisée dans le bail à loyer et est établie avec le soutien administratif de la Direction générale de la cohésion sociale.

Le ou la propriétaire facture le loyer, les charges courantes et le forfait d’accompagnement social aux locataires autonomes financièrement.

En revanche, les locataires bénéficiant des régimes sociaux ont le droit à des aides financières supplémentaires qui remboursent, totalement ou en partie, les prestations suivantes :

1. Accompagnement social ;
2. Animations socio-culturelles ;
3. Accès à l’espace communautaire en cas de différence entre le loyer payé et les montants maximaux reconnus au titre du loyer par les prestations complémentaires AVS/AI.

Ces aides sont perçues par les locataires selon le système dit du tiers-payant. Cela signifie que les locataires ne payent pas ces prestations puisque le remboursement de ces aides financières se fait directement à l’organisme habilité à facturer (propriétaire, gérance ou prestataire de services).

La facturation des prestations citées ci-dessus par plusieurs organismes n’est en principe pas envisageable. Les accords de collaboration entre propriétaire et prestataire de services ainsi que le bail à loyer définissent les flux de facturation.

L’organisme habilité à facturer adresse à l’issue de chaque trimestre civil la facturation à la Direction générale de la cohésion sociale qui la valide puis la transmet aux régimes sociaux pour remboursement.

Si le ou la propriétaire n’a pas les ressources ou les compétences pour internaliser les tâches de gérance, il peut avoir recours à une régie immobilière.

Aucune restriction quant au choix du type de gérance n’est imposée par le Canton. Néanmoins, au regard du public-cible des LADA, il est demandé d’avoir recours à une gérance qui adopte une attitude empathique et aidante envers les personnes fragilisées dans leur santé.

Usuellement, la gérance est également chargée de la facturation pour les locataires au bénéfice d’aides financières délivrées par les régimes sociaux.

Une des conditions préalables à la signature de la convention de reconnaissance pour obtenir le label LADA est que les logements prévus pour être des LADA soient reconnus d’utilité publique au sens de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif vaudois (LPPPL). Cette reconnaissance est délivrée par la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) par l’intermédiaire de la Direction du logement (DIL).

La LPPPL définit des plafonds du revenu locatif selon 6 zones géographiques et par type de logement. Ces plafonds varient selon la typologie de l’appartement et son implantation géographique. Les valeurs plafond peuvent être augmentées lors de performances énergétiques accrues et/ou pour tenir compte des caractéristiques des LADA. En effet, les LADA présentent des caractéristiques qui engendrent un surcoût à la construction, en lien avec les exigences techniques et architecturales spécifiques (cf. architecture adaptée). Ces contraintes sont prises en considération par la DGTL qui peut augmenter les valeurs plafond d’au maximum 5%.

Si le ou la propriétaire n’a pas les compétences ou les ressources pour délivrer l’accompagnement social, il doit recourir à un prestataire de services qui a pour mission d’assurer cette prestation via le travail du/de la référent·e social·e.

Pour être reconnu en tant que prestataire de services en LADA, il est nécessaire que l’organisme soit constitué en tant qu’association ou fondation. Il est également possible qu’une Commune prenne en charge ce rôle via un de ses services.

Les tenants et aboutissants de la collaboration entre le ou la propriétaire et le prestataire de services sont stipulés dans un accord préalablement validé par la Direction générale de la cohésion sociale (lien à venir).

Le prestataire de services, généralement à travers son/sa référent·e social·e, est membre de la COMAT.

Le prestataire de services est signataire de la convention de reconnaissance LADA.

Pour la construction ou la rénovation d'un immeuble de LADA, l’Etat, par sa Direction du logement (DIL), peut accorder, à tous types de maitres d'ouvrages, des facilitations de financement par l'octroi d'un prêt sans intérêts, généralement en 2e rang, remboursable en 20 ans, prolongeable de 5 ans selon les circonstances conjoncturelles. Cette mesure de facilitation exige la signature de la convention de reconnaissance LADA.

Le ou la propriétaire possède le ou les immeubles qui comprennent les LADA.

En sa qualité de maître d’ouvrage, le ou la propriétaire doit s’assurer que les exigences architecturales et techniques relatives aux LADA soient respectées.

Le ou la propriétaire doit également requérir et obtenir la reconnaissance logement d’utilité publique délivrée par la Direction du logement.

Sous certaines conditions, le ou la propriétaire peut obtenir un prêt sans intérêt ou un cautionnement pour la construction des LADA auprès de la Direction du logement.

S’il n’a pas les ressources, les compétences ou le statut pour assurer la prestation d’accompagnement social, le ou la propriétaire doit recourir à un prestataire de services. A cette fin, il signe un contrat de collaboration.

S’il n’a pas les ressources ou les compétences pour assurer les tâches de gérance, le ou la propriétaire peut avoir recours à une régie immobilière.

Aucune forme juridique n’est exclue pour être reconnu propriétaire de LADA. Une sensibilité marquée envers les personnes fragilisées dans leur santé facilite néanmoins la mise en œuvre des missions du dispositif LADA.

Le ou la propriétaire est membre de la COMAT. Il peut déléguer cette représentation à sa gérance.

Le ou la propriétaire est signataire de la convention de reconnaissance LADA.

La/le référent·e social·e est la pierre angulaire du dispositif LADA. Cette personne a la charge de faire vivre la structure en mettant tout son savoir-faire pour créer des liens sociaux entre locataires et mettre sur pied un esprit communautaire au sein des LADA. Elle délivre l’accompagnement social et propose des animations socio-culturelles. En aucun cas, sa présence n’est garantie 24h sur 24h et 7 jours sur 7.

Doté·e d’un diplôme d’assistant·e socio-éducatif/ve, d’assistant·e en soins et santé communautaire, d’aide familiale ou d’une formation jugée équivalente, la/le référent·e social·e est employé·e par le prestataire de services ou le propriétaire et possède un cahier des charges minimal-type validé par la Direction générale de la cohésion sociale.

La/le référent·e social·e a accès à un panel de formations continues qui approfondissent les différents aspects du dispositif LADA.

Cahier des charges minimal-type référence sociale

Cahier des charges minimal-type supervision

Une subvention peut être accordée par la Direction générale de la cohésion sociale (DGCS) au prestataire de services.

Elle est optionnelle et doit faire l'objet d'une demande formelle auprès de la DGCS.

Cette subvention vise à :

• Financer une dotation supplémentaire pour la référence sociale ;
• Assurer un taux minimal de présence de 30% pour la référence sociale ;
• Financer les remplacements du/de la référent·e social·e lors des formations continues proposées par la DGCS ;
• Financer les coûts de la prestation d'accompagnement social non-couverts en raison de vacances d'appartements.

En plus de la convention de reconnaissance LADA, une convention de subventionnement spécifique doit être signée entre la DGCS et le prestataire de services.

Chaque LADA possède une installation adéquate afin de permettre le raccordement à un système d’alarme et d’appareil d’appel à l’aide. Cette prestation est optionnelle et chaque locataire a le droit d’utiliser le fournisseur de son choix. Les coûts d’activation de ce système sont à la charge du locataire.

Pour les locataires ayant recours à cette prestation, les frais de cette dernière sont à payer en sus du loyer, des charges usuelles et de l’accompagnement social. Pour les locataires bénéficiant d’aides financières individuelles, cette prestation est prise, partiellement ou totalement, en charge par les régimes sociaux.