Logements à loyer abordable (LLA)
Les logements à loyer abordable (LLA) s’adressent à toutes les catégories de locataires, en principe sans égard à leur situation financière ou familiale (familles, personnes seules, personnes âgées, étudiants).
Leur revenu locatif annuel est plafonné et contrôlé par l’Etat.
Les LLA détenus par des sociétés coopératives reconnues d’utilité publique par la Confédération et ayant adhéré à la charte vaudoise pour la promotion des logements coopératifs innovants et participatifs (LCIP) peuvent bénéficier d’un cautionnement cantonal.
Pour autant qu’il soit approuvé par le canton, les communes peuvent adopter un règlement sur les conditions d’accès aux LLA. Actuellement, les Communes de Bussigny, Crissier, Le Mont-sur-Lausanne, Morges, Nyon et Vevey ont un règlement sur les LLA.
Un spécimen de règlement communal sur les LLA est à disposition ci-dessous.
Reconnaissance d’utilité publique d’un LLA
Pour être reconnu d’utilité publique et ainsi pouvoir accéder à des zones à quotas de LUP définis dans les règlements et plans d’affectation communaux, un logement à loyer abordable (LLA) doit remplir les conditions cumulatives suivantes :
- faire partie d’un immeuble d’au moins 4 logements;
- être destiné à la location à long terme;
- respecter, par type d’appartement, les limites des loyers et de surfaces fixées par l’Etat.
Les LLA faisant l’objet d’une enquête publique sont reconnus d’utilité publique lors de l’octroi du permis de construire. Le propriétaire transmet la demande de reconnaissance LUP à l’office communal du logement ou à la municipalité du lieu de situation de l’immeuble au moyen du formulaire n°54 (xlsx, 66 Ko). La Direction du logement rend sa décision de reconnaissance dans le cadre de la procédure de permis de construire au travers de la CAMAC.
Lorsque l’enquête publique n’est pas nécessaire, la Direction du logement rend une décision sur requête.
- Schéma de procédure de reconnaissance d'utilité publique (pdf, 371 Ko)
Limites des surfaces
Les logements à loyer abordable doivent respecter des limites de surfaces minimales et maximales. La Direction du logement peut prévoir des dérogations - à la hausse ou à la baisse - aux limites de surfaces de maximum 10% pour des motifs d’optimisation de l’espace en cas de nouveaux logements ou lorsque des travaux de transformation semblent disproportionnés.
Limites de surfaces LLA (pdf, 36 Ko)
Limites de loyers
Le revenu locatif annuel des LLA d’un immeuble doit respecter des limites de loyers fixées en fonction de la taille et de la situation géographique du logement.
- Limites de loyers LLA (pdf, 104 Ko)
- Liste des communes/zones géographiques (xlsx, 37 Ko)
Les montants des limites initiales de loyers se basent sur l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC) et l’indice zurichois des coûts de la construction. Ils sont adaptés par le Département des institutions et du territoire (DIT) au 1er septembre de chaque année.
La Direction du logement (DIL) peut augmenter les valeurs plafond des loyers LLA jusqu’à 5 % pour tenir compte des caractéristiques spécifiques de logements protégés (LP), pour étudiants (LE) ou coopératifs innovants et participatifs (LCIP).
Le plafonnement effectué par l’Etat est théorique et ne permet pas d’imputer une potentielle augmentation de celui-ci sur les loyers des LLA.
Seules les règles du droit du bail sont applicables pour justifier d’une éventuelle hausse de loyer en cours de bail. Néanmoins, cette augmentation ne pourra pas dépasser le montant du plafond fixé par l’Etat. Celui-ci est transmis chaque année au propriétaire pendant 25 ans afin de s’assurer que les loyers pratiqués sont bien égaux ou inférieurs au plafond.
En définitive, les loyers (individuels) des LLA ne sont pas indexés chaque année. Seul le plafond l’est. Si le plafond augmente, le loyer lui reste potentiellement le même, à moins qu’il puisse être augmenté par le propriétaire pour d’autres raisons (p.ex. pour des travaux à plus-value, l’augmentation du taux hypothécaire de référence, etc.), ceci dans les limites strictes du plafond.
Il faut ainsi bien distinguer entre la fixation du plafond à ne pas dépasser et la variation du loyer (individuel) en tant que tel.
La Direction du logement demande aux propriétaires des LLA d’inclure dans les baux des LLA la clause suivante : « Ce logement est un logement à loyer abordable (LLA) au sens de la loi cantonale du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL). Seul le revenu locatif de l’ensemble des LLA de l’immeuble est plafonné par la direction cantonale en charge du logement. Ce plafond est indexé chaque année à 80 % de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Seuls les frais de chauffage et d’eau chaude et les taxes d’épuration et d’évacuation des déchets sont exclus du loyer brut et du plafonnement des LLA et peuvent être ajoutés par le bailleur. »
Majoration des limites de loyers
Le règlement RLPPPL admet la possibilité d’augmenter les plafonds de loyers initiaux d’au maximum 5 % supplémentaires (cumulables) lorsque :
- des performances énergétiques accrues ont été réalisés;
- des logements à loyer abordable sont construits de façon volontaire ou conventionnelle, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas imposés par un quota LUP dans le plan d’affectation.
Contrôle cantonal
La Direction du logement contrôle uniquement le revenu locatif annuel de l’ensemble des logements à loyer abordable de l’immeuble concerné. Il n’y a donc pas de fixation des loyers, ni d’approbation des loyers individuels. La durée du contrôle des loyers par le canton est de 25 ans.
Contrôle communal
Lorsque des logements à loyer abordables ont été créés dans des zones à quotas, le statut LLA subsiste aussi longtemps que l’impose le plan d’affectation communal. A l’échéance de la période de contrôle minimale de 25 ans assurée par l’Etat, la commune prend la relève et maintient un contrôle aussi longtemps que le régime des quotas est en force.
Directive d'exonérations
Les propriétaires des logements à loyers abordables reconnus comme tels par la Direction du logement en vertu de la LPPPL peuvent déposer une demande d’exonérations fiscales auprès de l’Administration cantonale des impôts. Le processus est décrit dans la directive (pdf, 203 Ko).
Documents utiles
- Formulaire n°54 - reconnaissance d’utilité publique d’un LUP (xlsx, 66 Ko)
- Procédure de reconnaissance d'utilité publique (pdf, 371 Ko)
- Liste des communes/zone géographique (xlsx, 37 Ko)
- Limites de surfaces LLA (pdf, 36 Ko)
- Plafond du revenu locatif des LLA (pdf, 215 Ko)
- Liste des LUP par communes (xlsx, 61 Ko)
- Tableau des taux d’effort d’aide aux communes pour les règlements communaux (xlsx, 28 Ko)
- Spécimen de règlement communal sur les LLA (pdf, 246 Ko)
Bases légales
Loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (RSV 840.15)
Règlement du 25 octobre 2017 d'application de la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (RSV 840.15.1)