Hébergement sur des plateformes d’économie collaborative de type Airbnb
Principe
Les locataires ainsi que les propriétaires d’un logement ont la possibilité de le mettre, entièrement ou partiellement, à disposition à la (sous-) location sur une plateforme d’hébergement (par exemple Airbnb, HomeAway, Abritel etc).
Dans les districts touchés par la pénurie de logements (pdf, 201 Ko), celui qui mettait en location un logement sous la forme traditionnelle et souhaite désormais le louer via une plateforme d’hébergement pour une durée prévue de plus de 90 jours par année civile (de manière consécutive ou ponctuelle) doit obtenir au préalable une autorisation de changement d’affectation (art. 15 du règlement d'application de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif - RLPPPL). Cette demande d’autorisation doit uniquement se faire si l’affectation de l’objet est vouée à du logement. S'il s'agit de surfaces non dévolues au logement (surface commerciales, bureaux, industrie), une autorisation en vertu de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) n'est pas nécessaire.
La demande de changement d’affectation d'un logement loué doit être soumise à la Direction du logement par l’intermédiaire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, autorité de préavis. Cette demande motivée doit être présentée à la commune au moyen du Questionnaire particulier n° 53 (QP 53).
Dans tous les cas, une autorisation communale est nécessaire en vertu de la loi sur l’aménagement du territoire et des constructions (art. 103 LATC), l’autorité communale pouvant exiger une enquête publique. Dans cette hyothèse, le QP 53 doit alors être joint au dossier d’enquête publique.
Objets non soumis à autorisation de changement d’affectation
Selon l'article 3 LPPPL, une demande de changement d’affectation n’est pas nécessaire lorsque :
- le logement est occupé ou a été occupé en dernier lieu par le propriétaire, un proche parent de celui-ci, un allié ou un partenaire enregistré,
- le logement se situe dans un immeuble comprenant jusqu'à deux logements,
- le logement se situe dans un immeuble de trois logements, pour autant que l’un des trois logements ait été occupé en dernier lieu par son propriétaire, un proche parent de celui-ci, un allié ou un partenaire enregistré,
- le logement loué est d’une surface habitable nette intra-muros de 150 m2 et plus,
- le logement loué à une valeur à neuf assurance incendie (ECA) supérieure à 750 frs / m3 (à l’indice 117; 100 = 1990).
Pour effectuer une demande de changement d’affectation, suivre la procédure indiquée ici.
La direction du logement est à disposition pour tout besoin de clarification par téléphone au 021 316 74 11 ou par courriel.
Suivi de l’activité sur Airbnb
A partir des données publiquement accessibles sur la plateforme d’hébergement Airbnb, la société indépendante et non-commerciale « InsideAirbnb » a développé un algorithme permettant d’analyser l’utilisation d’Airbnb dans le canton de Vaud.
La cartographique interactive permet de consulter le nombre d’objets disponibles sur la plateforme Airbnb pour chaque district et commune vaudoise et d’activer divers paramètres en vue d’estimer la fréquence et la durée de (sous-) location ou encore le prix moyen pratiqué par nuitée. Cette cartographie offre une image instantanée de la situation et est actualisée trimestriellement (janvier – mars – juillet – novembre).
Cartographie sur l'activité d'Airbnb par InsideAirbnb
Les autorités communales souhaitant surveiller l’activité de locations sur Airbnb ainsi que son évolution dans la durée peuvent accéder aux données archivées ici (faire défiler jusqu’à « Vaud » et sélectionner « show archived data »).
Obligations générales concernant la mise a disposition d’un logement sur des plateformes d’hébergement type Airbnb
Obligation de respecter les règles de la sous-location (droit du bail)
Ces obligations concernent uniquement les locataires mettant leur logement ou une partie de leur logement à disposition sur des plateformes d’hébergement de type Airbnb.
Du point de vue du droit privé fédéral du bail à loyer, la location par un locataire de son appartement via une plateforme de type « Airbnb » est assimilée à une sous-location et est régie par le Code des Obligations (art. 262 du code des obligations - CO). Dans le canton de Vaud, le cadre légal fédéral est complété par l’article 22 des Règles et usages locatifs (RULV).
Le locataire qui souhaite mettre en location son appartement via une plateforme d’hébergement doit impérativement obtenir l’accord préalable du bailleur, soit du propriétaire (art. 22 RULV). Le bailleur doit se prononcer dans les 30 jours, dès réception de la demande.
Si le locataire omet de demander l’accord du bailleur, il prend le risque de se voir notifier une résiliation de son contrat de bail et à une action en remise de gain (il doit verser au bailleur les profits réalisés).
obligation de respecter les règles de la loi sur l'exercice d'une activité économique (LEAE)
Ces obligations concernent tous les acteurs (propriétaires et locataires) mettant leur logement ou partie de leur logement à disposition sur des plateformes d’hébergement de type Airbnb.
Le 1er juillet 2022, la loi sur l’exercice des activités économiques (LEAE ; BLV 930.01) a été adaptée en vue d’encadrer la location ou sous-location de tout ou partie d’un logement par l’intermédiaire de plateformes d’hébergement en ligne telles qu’Airbnb. Cette révision englobe les éléments suivants :
- obligation pour les loueurs de s’annoncer aux autorités communales (art. 4a, 74c LEAE)
- plus de détails sur la page de la police cantonale du commerce, - obligation pour les communes de tenir un registre des loueurs (art. 74d LEAE)
- plus de détails sur les pages police cantonale du commerce et de l’Union des communes vaudoises, - obligation pour les loueurs de tenir un registre des hôtes (art. 74c al.3 et 4 LEAE)
- plus de détails sur la page de la police cantonale du commerce.
La surveillance du respect de ce cadre légal est de la responsabilité des communes.
Encaissement de la taxe de séjour
La perception de la taxe de séjour est de compétence communale. Les communes prévoyant la perception d’une telle taxe dans leur règlement communal ou souhaitant l’introduire, peuvent s’adresser à l’Union des communes vaudoises (UCV). Cette dernière a en effet conclu un accord avec Airbnb afin de faciliter l’encaissement des taxes de séjour provenant des nuitées effectuées dans les communes vaudoises.
- Plus de détails sur la page de l'Union des communes vaudoises.